Real Estate Investment Trusts, kurz REITs genannt, sind eine besondere Form von Immobilieninvestments, die privaten Anlegern den Zugang zum gewerblichen Immobilienmarkt ermöglichen. Die Idee hinter REITs ist elegant und praktisch zugleich: Statt selbst eine Gewerbeimmobilie kaufen zu müssen, können Anleger Anteile an Unternehmen erwerben, die grosse Portfolios von Immobilien besitzen und verwalten.

Die Grundlagen von REITs

REITs sind Aktiengesellschaften, die Immobilien besitzen, betreiben oder finanzieren. Die rechtliche Struktur bringt eine wichtige Besonderheit mit sich: REITs sind gesetzlich verpflichtet, mindestens 90 Prozent ihres steuerpflichtigen Gewinns als Dividenden an ihre Aktionäre auszuschütten. Diese Regelung macht REITs zu attraktiven Investments für einkommensorientierte Anleger, denn sie garantiert regelmässige Ausschüttungen.

Grundsätzlich unterscheidet man drei Hauptkategorien von REITs. Equity REITs sind die häufigste Form – sie besitzen und bewirtschaften Immobilien und erwirtschaften Erträge hauptsächlich durch Mieteinnahmen. Mortgage REITs hingegen investieren nicht in die Immobilien selbst, sondern vergeben Hypotheken oder investieren in hypothekenbesicherte Wertpapiere. Sie verdienen ihr Geld mit der Zinsdifferenz zwischen den Krediten, die sie vergeben, und ihren eigenen Finanzierungskosten. Die dritte Kategorie sind Hybrid REITs, die beide Strategien kombinieren.

Für europäische Anleger ist besonders die Unterscheidung zwischen US-amerikanischen und europäischen REITs relevant. Während das REIT-Konzept ursprünglich aus den USA stammt, haben inzwischen viele europäische Länder ähnliche Strukturen geschaffen.

Warum zahlen manche REITs monatlich?

Die meisten REITs schütten ihre Dividenden vierteljährlich aus, doch eine wachsende Zahl hat sich für monatliche Zahlungen entschieden. Diese Entscheidung ist nicht willkürlich, sondern basiert auf der Natur des Immobiliengeschäfts selbst. Mieter zahlen ihre Miete in der Regel monatlich, wodurch ein konstanter Cashflow entsteht. REITs, die diesen Cashflow direkt an ihre Aktionäre weitergeben, können natürlicherweise monatliche Ausschüttungen leisten.

Für Investoren bieten monatliche Dividenden praktische Vorteile. Sie ermöglichen eine bessere Planung regelmässiger Ausgaben und reduzieren das Timing-Risiko bei der Wiederanlage. Psychologisch wirken monatliche Zahlungen zudem wie ein regelmässiges “Gehalt” aus dem Investment-Portfolio, was besonders für Ruheständler attraktiv ist.

Typische monatliche Zahler finden sich vor allem unter den Retail REITs, die Einzelhandelsflächen vermieten, sowie bei einigen Healthcare REITs, die Pflegeheime und medizinische Einrichtungen besitzen. Diese Sektoren zeichnen sich durch besonders stabile und vorhersehbare Mieteinnahmen aus.

Die verschiedenen Sektoren

Die Welt der REITs ist erstaunlich vielfältig. Retail REITs investieren in Einkaufszentren, Fachmarktzentren oder Einzelhandelsflächen. Der bekannteste Vertreter dieser Kategorie ist Realty Income, das sich selbst als “The Monthly Dividend Company” bezeichnet. Diese REITs profitieren von langfristigen Mietverträgen mit etablierten Einzelhändlern, müssen aber auch die Herausforderungen des sich wandelnden Einzelhandels meistern.

Residential REITs konzentrieren sich auf Wohnimmobilien, von Mehrfamilienhäusern über Studentenwohnheime bis hin zu Seniorenwohnanlagen. Sie bieten Exposure zum Wohnungsmarkt, ohne dass Anleger selbst zum Vermieter werden müssen. Die Nachfrage nach Wohnraum ist grundsätzlich stabil, was diese REITs zu defensiven Investments macht.

Einen besonders interessanten Sektor bilden Healthcare REITs, die in medizinische Einrichtungen, Pflegeheime, Seniorenresidenzen oder Krankenhäuser investieren. Die alternde Bevölkerung in entwickelten Ländern sorgt für strukturelles Wachstum in diesem Bereich. Diese REITs kombinieren oft stabile Mieteinnahmen mit langfristigem Wachstumspotenzial.

Specialty REITs sind eine diverse Gruppe, die Nischenimmobilien besitzt. Dazu gehören Rechenzentren, Mobilfunkmasten, Lagerhäuser, Industrieimmobilien oder sogar Werbetafeln. Besonders Rechenzentren-REITs haben in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen, getrieben durch Cloud Computing und Digitalisierung.

Die wichtigsten Kennzahlen verstehen

Bei der Analyse von REITs sind andere Kennzahlen relevant als bei normalen Unternehmen. Der Nettogewinn ist wenig aussagekräftig, da Immobilienabschreibungen das Bild verzerren. Stattdessen nutzen Analysten Funds From Operations, kurz FFO. Diese Kennzahl addiert Abschreibungen und Amortisationen zum Nettogewinn hinzu und bereinigt um Gewinne oder Verluste aus Immobilienverkäufen. FFO gibt ein realistischeres Bild der operativen Profitabilität.

Noch präziser ist Adjusted Funds From Operations, kurz AFFO. Diese Kennzahl geht einen Schritt weiter und berücksichtigt auch notwendige Kapitalinvestitionen zur Instandhaltung der Immobilien sowie die Kosten für Mieterwechsel. AFFO zeigt, wie viel Cashflow tatsächlich für Dividendenzahlungen zur Verfügung steht.

Die Dividend Yield ist natürlich wichtig, sollte aber nicht isoliert betrachtet werden. Eine sehr hohe Rendite kann ein Warnsignal sein, wenn sie durch einen stark gefallenen Aktienkurs zustande kommt. Die Payout Ratio – also das Verhältnis von Dividenden zu FFO oder AFFO – zeigt, wie nachhaltig die Ausschüttungen sind. Ein Wert über 100 Prozent bedeutet, dass der REIT mehr ausschüttet als er verdient, was langfristig nicht tragbar ist.

Die Occupancy Rate, also die Auslastung der Immobilien, ist ein direkter Indikator für die Nachfrage. Eine hohe Auslastung spricht für attraktive Lagen und gutes Management. Die Debt-to-Equity Ratio zeigt den Verschuldungsgrad – REITs arbeiten typischerweise mit Fremdkapital, aber eine zu hohe Verschuldung macht sie anfällig für Zinsänderungen.

Der Net Asset Value, kurz NAV, gibt an, wie viel die Immobilien des REITs wert sind, abzüglich der Schulden und geteilt durch die Anzahl der Aktien. Wenn der Aktienkurs deutlich unter dem NAV liegt, kann das eine Unterbewertung signalisieren – oder auf fundamentale Probleme hinweisen.

Chancen und Risiken abwägen

REITs bieten mehrere attraktive Eigenschaften für Investoren. Die regelmässigen Erträge stehen dabei an erster Stelle – die gesetzliche Ausschüttungspflicht sorgt für verlässliche Dividenden. Gleichzeitig ermöglichen REITs eine Diversifikation des Portfolios in den Immobiliensektor, ohne die Nachteile direkter Immobilieninvestitionen wie Klumpenrisiko, Illiquidität oder Verwaltungsaufwand.

Immobilien gelten traditionell als Inflationsschutz, da Mieteinnahmen oft an die Inflation gekoppelt sind oder zumindest mit ihr steigen. Im Gegensatz zu physischen Immobilien bieten REIT-Aktien zudem hohe Liquidität – sie können jederzeit an der Börse gekauft oder verkauft werden.

Doch natürlich gibt es auch Risiken. Das Zinsrisiko ist bei REITs besonders ausgeprägt. Steigende Zinsen haben einen doppelten Negativeffekt: Einerseits verteuern sie die Finanzierung für den REIT, andererseits werden Anleihen als Alternative attraktiver, was Kapital aus REITs abziehen kann. Die Kurse von REITs reagieren daher oft sensibel auf Zinsänderungserwartungen.

Immobilienmarktzyklen beeinflussen den Erfolg von REITs erheblich. Überangebot in bestimmten Sektoren kann Mieten und Auslastungen drücken. Jeder REIT-Sektor hat zudem seine eigenen Branchenrisiken – Retail REITs leiden unter dem E-Commerce-Trend, während Office REITs durch Home-Office unter Druck stehen.

Für europäische Anleger kommt das Währungsrisiko hinzu, wenn sie in US-REITs investieren. Wechselkursschwankungen zwischen Euro und Dollar können die Rendite erheblich beeinflussen, sowohl positiv als auch negativ.

Bekannte Beispiele monatlicher REITs

Realty Income (Ticker: O) ist der Archetyp des monatlichen REITs. Das Unternehmen besitzt über 11'000 Einzelhandelsimmobilien und hat seine Dividende über 600 Mal in Folge monatlich gezahlt und dabei kontinuierlich erhöht. Die Mieter sind überwiegend grosse, kreditwürdige Einzelhändler mit langfristigen Mietverträgen.

LTC Properties konzentriert sich auf Healthcare-Immobilien, insbesondere Pflegeheime und betreutes Wohnen. Die demografische Entwicklung spricht langfristig für diesen Sektor, auch wenn die Branche ihre eigenen Herausforderungen hat, insbesondere bezüglich der Betreiberqualität.

Weitere bekannte monatliche Zahler sind EPR Properties (Entertainment-Immobilien), Agree Realty (Einzelhandel) und Gladstone Land (Agrarimmobilien). Jeder dieser REITs hat sein eigenes Risiko-Rendite-Profil und sollte sorgfältig im Kontext des Gesamtportfolios bewertet werden.

Fazit

REITs bieten eine elegante Möglichkeit, in Immobilien zu investieren und dabei regelmässige Erträge zu erzielen. Die monatlich zahlenden Vertreter sind besonders für Anleger interessant, die einen kontinuierlichen Cashflow aufbauen möchten. Wie bei jedem Investment ist jedoch eine gründliche Analyse unerlässlich. Die Qualität des Immobilienportfolios, die Finanzierungsstruktur, das Management und die Branchenaussichten sollten sorgfältig geprüft werden. Diversifikation über verschiedene REIT-Sektoren kann helfen, spezifische Risiken einzelner Immobilienmärkte zu reduzieren.